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购房一定要了解的基本法律常识,划拨与出让,小产权、单位房

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最后更新: 2019-06-02 08:17:21
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购房基本法律常识

滨城区的刘女士咨询:我听说有的房子土地性质是划拨,有的是出让,这两者有什么区别?另外,小产权房、单位房改房、经济适用房与普通商品房区别是什么?哪些能自由买卖?

购房一定要了解的基本法律常识,划拨与出让,小产权、单位房


胡延波律师解答:

开发商取得土地的方式一般为缴纳土地出让金,受让国家出让的土地(出让),特殊情形下可获得国家无偿划拨地(划拨),如建设经济适用房等。目前,市场上大部分普通商品房的土地性质均为出让,而依照有关法律规定,划拨土地上的房屋需补交土地出让金,并办理相应土地性质变更手续后,方可自由交易。

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。该类房屋能办理产权证和土地证,可以自主定价自由交易。目前市场上自由买卖的主要是这类房屋。

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由当地政府统一下达计划,用地实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。这类房屋的购买者往往要符合相关条件,并且该类房屋购买后五年内不允许出售,五年后出售的也要补交土地出让金。

购房一定要了解的基本法律常识,划拨与出让,小产权、单位房


单位房改房是指城镇职工根据有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。该类房屋的土地性质一般为国有划拨。在滨州市区各行政机关和事业单位的宿舍中有一部分就属于这种情况,该类房屋大部分在履行一定手续后可以交易,但往往无法办理土地证,目前该类房屋在交易中暂不需要补交土地出让金。

小产权房是指占用集体土地(农村或市郊)自行建设的房屋。按照我国现行法律和有关政策,未变更土地性质的集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,而不能用作房地产开发,此类房屋因无法办理合法的土地使用证和房产证,也就不能自由买卖,大家一般称之为“小产权房”。

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律师提醒:为避免以后产生纠纷,购房者一定要在商品房认购前查验开发商的“五证”原件,以确定所购买房屋的合法性。所谓“五证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售(预售)许可证,对于不能出示或出示不全的,请谨慎购买。

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